L'investimento nel "mattone" è da sempre considerato il rifugio per eccellenza dei risparmiatori italiani. Una casa è un bene tangibile, solido, che si può toccare con mano e vivere. A differenza di altri strumenti finanziari, spesso percepiti come astratti e volatili, l'immobile trasmette un senso di sicurezza e stabilità quasi ancestrale.
La convinzione comune è semplice: in un Paese con una forte domanda di affitti, trovare un inquilino è relativamente facile. Inoltre, l'idea che "con il mattone ti rimane sempre qualcosa in mano" rassicura, specialmente dopo aver assistito a crolli di borsa o fallimenti bancari che hanno eroso i risparmi di molti.
Questo fascino è comprensibile. Investire in una casa sembra proteggerci dall'incertezza dei mercati, dove i valori fluttuano costantemente e la speculazione può giocare brutti scherzi. Ma siamo sicuri che questa percezione corrisponda alla realtà? Le convinzioni popolari, per quanto radicate, a volte possono nascondere una verità più complessa.
L'immobile: non una cassaforte, ma un investimento da valutare
Un immobile non è un tesoro in cassaforte, ma un investimento a tutti gli effetti. Come tale, presenta opportunità e insidie che richiedono un'analisi lucida e attenta, libera da pregiudizi emotivi.
Ti sei mai fermato a calcolare il rendimento reale di un'operazione immobiliare? Il calcolo è meno immediato di quanto si possa pensare. Proviamo a fare chiarezza con un esempio pratico.
Caso studio: l'investimento di Marco
Immaginiamo un investitore, Marco, che decide di acquistare un appartamento da 200.000 euro con l'obiettivo di metterlo a reddito.
1. I costi iniziali (spesso sottovalutati)
Appena concluso l'acquisto da un privato, Marco si trova di fronte a una serie di spese immediate:
- Imposta di registro: ammonta al 9% del valore catastale. Questo valore è solitamente inferiore a quello di mercato; ipotizzando che sia circa la metà (100.000 euro), l'imposta sarà di 9.000 euro.
- Commissione di agenzia: mediamente il 3% (+ IVA) sul prezzo di compravendita. Parliamo di circa 7.320 euro.
- Parcella del notaio: indispensabile per il rogito, stimiamo un costo di 2.500 euro.
- Ristrutturazione e arredo: per rendere l'appartamento appetibile, è necessaria una "rinfrescata". Tra tinteggiatura e qualche mobile nuovo, se ne vanno almeno altri 10.000 euro.
Riepilogo dei costi iniziali:
Prima ancora di aver incassato un solo euro di affitto, Marco ha già speso quasi 29.000 euro in costi accessori, portando l'esborso totale a circa 229.000 euro.
2. I costi ricorrenti e il calcolo del rendimento netto
L'appartamento è pronto. Marco trova un inquilino affidabile per un canone di 1.000 euro al mese, per un totale di 12.000 euro all'anno di entrate lorde.
Da questa cifra, però, vanno sottratti i costi di gestione annuali:
- Tassazione (Cedolare Secca): l'imposta sostitutiva per i contratti a canone libero è del 21%. Su 12.000 euro, fanno 2.520 euro che vanno allo Stato.
- IMU (Imposta Municipale Unica): essendo una seconda casa, è soggetta a questa imposta. Stimiamo un costo annuo di circa 1.000 euro.
- Polizza Assicurativa: per proteggere l'immobile da incendi o altri eventi, è saggia una copertura assicurativa. Costo stimato: 300 euro all'anno.
Quanto rimane a Marco?
L'incasso netto annuale è di 12.000 - 2.520 - 1.000 - 300 = 8.180 euro.
Sui 12.000 euro di affitto incassati ogni anno, oltre il 30% se li prende il fisco.
Per calcolare il rendimento netto, dobbiamo rapportare questo guadagno al costo totale sostenuto:
(8.180 euro / 229.000 euro) x 100 = 3,57%
Questo rendimento non tiene conto di eventuali imprevisti come la caldaia che si rompe, lavori di manutenzione straordinaria o, peggio, un inquilino che smette di pagare.
È tanto o poco?
Un rendimento del 3,5% è soddisfacente? Il punto non è tanto stabilire se sia buono in assoluto, ma essere consapevoli di tutti i fattori in gioco. Se lo confrontiamo con il rendimento medio del mercato azionario globale negli ultimi 20 anni (circa l'8,5% netto annuo), il paragone è impietoso.
Le domande da porsi sono altre:
- I tanti "Marco" che investono nel mattone sono davvero consapevoli di tutti questi costi?
- Considerano che il mercato immobiliare italiano, al di fuori di poche grandi città, è stagnante da anni e che il valore dell'immobile potrebbe non aumentare, o addirittura diminuire?
La conclusione: diversificare è la chiave del successo
Lungi da me demonizzare l'investimento immobiliare. Se gestito con intelligenza, può ancora offrire soddisfazioni e costituire una componente valida di un portafoglio ben costruito.
Il segreto, come sempre, non è puntare tutto su un unico cavallo, ma bilanciare e diversificare.
Va benissimo considerare di investire in immobili. L'importante è non pensare di investire solo o prevalentemente in immobili. In qualità di Consulente Finanziario, il mio ruolo è proprio quello di aiutarti a valutare la redditività complessiva del tuo patrimonio e a trovare il giusto equilibrio per ottimizzare i tuoi investimenti.
L'investimento finanziario non è sempre la scelta migliore in assoluto, ma non bisogna nemmeno lasciarsi accecare dalla tradizionale sicurezza del mattone.
Sei pronto a rivedere le tue convinzioni e ad analizzare i tuoi investimenti con una nuova consapevolezza? Sono a tua disposizione per qualsiasi dubbio o curiosità.
